Impermeabilização: Dos sinais à identificação das causas das infiltrações nas edificações

O síndico Zsolt Imre Voros é dos que gostam de acompanhar pessoalmente e com a máxima atenção todas as obras do prédio em que mora. À frente desde 2002 da gestão do Edifício Santa Vitoria, localizado na região dos Jardins, em São Paulo, ele já enfrentou duas grandes obras de impermeabilização. E com elas não foi diferente. “Sou síndico praticamente 24 horas por dia. O que me motiva é que, cuidando do patrimônio dos condôminos, estou também cuidando do meu. Gosto de acompanhar os reparos pessoalmente e costumo fotografar o antes e o depois”, diz.
A primeira obra de impermeabilização aconteceu na laje superior do prédio. Zsolt lembra que antenas e para-raios estavam fixados na laje e que a obra foi preventiva. “Tinha receio de que ocorressem infiltrações nas caixas d´água”, comenta. A outra experiência do síndico com impermeabilização foi emergencial. O edifício conta, no térreo, com uma área de lazer na parte dos fundos do terreno. O espaço fica sobre a garagem e o salão de festas. O síndico recorda que era comum chover no salão de festas. Mesmo que a água não pingasse no salão, os sinais eram visíveis pelo forro de gesso do local. “Sabia que lá havia uma infiltração. Quebramos o forro para entender de onde vinha a água. Notamos que era da junta de dilatação existente no térreo, que divide o corpo do prédio da área de lazer. O pior é que a ferrugem já havia corroído a armadura por cerca de quatro metros quadrados”, relata.
Zsolt contratou primeiro uma empresa especializada para cuidar da recuperação estrutural, reconstruindo a armadura. “Depois, partimos para a impermeabilização do térreo. É uma área muito exposta ao tempo e decididamente a impermeabilização existente já tinha validade vencida. Aproveitamos para criar um jardim próximo ao muro do condomínio. Tive o cuidado de acompanhar todo o serviço realizado, como o envelopamento das muretas com as mantas e o teste de estanqueidade. Tudo foi feito com muito critério”, comenta.
Manchas e estalactites
Calejado pelos muitos anos na função, Zsolt sabe que a necessidade de obras não para e que as infiltrações são um dos maiores problemas dos condomínios. “Sempre há algo para fazer. Agora, por exemplo, estamos com infiltrações na garagem do térreo. Eu sei de onde a água não vem, mas não sei de onde vem. Por isso, pensamos em contratar uma inspeção predial para ter a melhor orientação”, completa.
As manchas de umidade costumam ser o primeiro sinal de que algo não vai bem com o sistema de impermeabilização, e que é hora de começar a agir. O engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto, pós-graduado em avaliações e perícias de Engenharia e Mestre em Habitação, explica que as manchas podem evoluir de tamanho, chegando inclusive a verter água, seja em pingos ou através de eventuais jorros. Ou seja, segundo Jerônimo, nesses casos observam-se “deficiências de impermeabilidade à ação da água”. Os sintomas, em casos de infiltrações mais persistentes, podem evoluir e atingir o estágio das estalactites, especialmente nos tetos. “As estalactites são manchas esbranquiçadas, que assumem a forma de pendentes formados pela ação da água, atravessando, por exemplo, as estruturas de concreto, as argamassas dos revestimentos em geral ou de demais elementos de construção que possuem sais solúveis na sua composição, como o carbonato de cálcio. Tais sais são carreados pela água e se depositam nas superfícies atingidas”, explica. O resultado dessas infiltrações são manchas em veículos, pisos ou outras superfícies. Jerônimo completa que as manchas causadas são de difícil remoção e tornam-se irreversíveis, caso não sejam limpas imediatamente.
Apesar dos transtornos visíveis e facilmente identificados pelos leigos, a origem das infiltrações geralmente só é encontrada por profissionais habilitados. “É preciso que um engenheiro diagnóstico ou perito proceda às investigações, às análises de projetos, às prospecções, aos ensaios de estanqueidade, para identificar as causas e caracterizá-las com precisão, visando o estabelecimento do correto diagnóstico”, diz. Jerônimo frisa que o fornecimento do projeto de impermeabilização pelas construtoras é obrigatório: “A probabilidade de incidência de problemas se torna maior quando o projeto de impermeabilização não é desenvolvido para a obra.” Já a vida útil do sistema utilizado varia de produto para produto e até apresenta algumas particularidades, conforme o fornecedor. O engenheiro arremata que a vida útil, aliada à extensão dos problemas, ao prognóstico da evolução do quadro e ao diagnóstico é o que irá determinar a prescrição adequada para sanar a infiltração e indicar se o caso é de reparo localizado ou de substituição total do sistema impermeabilizante. “A vida útil de um sistema de impermeabilização pode variar de 5 a 15 anos. Após o decurso de sua vida útil nada mais há a fazer a não ser trocá-lo.”
Por Luiza Oliva
Matéria publicada na Edição 166 - mar/12 da Revista Direcional Condomínios

 

Controvérsia sobre quem arcará com os custos é só uma das implicações de vazamentos em condomínios.

Umidade na parede, manchas escuras no teto do banheiro, pintura descascada e mofo são alguns indícios de que algo não vai bem com o encanamento e as tubulações.

São Paulo – Vazamento ou infiltração é motivo de muita dor de cabeça, para o condomínio e os seus moradores. O caso pode até virar uma novela – já que, dependendo do local do vazamento, há muitas controvérsias sobre quem será o responsável pelo problema, arcando com os custos para resolvê-lo.
“Os vazamentos e infiltrações danificam a estrutura da edificação, aumentam os custos com o abastecimento de água e se não for sanado no início pode trazer grandes prejuízos”, alerta Bárbara Silva Freitas, responsável pela área financeira e administrativa da Primar Administradora de Bens.
Umidade na parede, manchas escuras no teto do banheiro, pintura descascada e mofo são alguns indícios de que algo não vai bem com o encanamento e as tubulações. Assim que estes sinais forem detectados, é necessário procurar um profissional capacitado a identificar a origem do vazamento, e eliminá-lo.
“Quando o vazamento acomete apenas a unidade do morador, ele deve responsabilizar-se pelos custos e pela solução do problema. É recomendado agir rápido, para que outras unidades não sejam atingidas, implicando em maiores prejuízos”, observa Bárbara Freitas.
Basicamente, há três motivos para o surgimento de infiltrações: vazamentos; falhas na impermeabilização da laje; e o lençol freático – caso que provoca a infiltração no poço do elevador. As empresas especializadas possuem equipamentos que acusam o ruído (imperceptível a audição) provocado pelo vazamento, e mostram o local exato da infiltração.
“Se o ponto estiver em alguma área comum, como na caixa d’água, paredes externas, áreas de lazer, salão de festas e outros, o condomínio é obrigado a assumir a responsabilidade com o reparo dos danos”, ressalta Bárbara Freitas.
Ela recomenda que, ao perceber no apartamento alguma infiltração originada em área comum, o morador deve relatar imediatamente ao síndico, o qual, por sua vez, precisa tomar as medidas cabíveis para resolver a questão.
A executiva ressalta que quando o problema originar na unidade do vizinho, ele será o responsável pelos custos. No caso de imóvel alugado, o proprietário deve arcar com as despesas quando a infiltração ocorrer devido ao desgaste natural da estrutura. Porém, se o inquilino fizer alguma reforma e acabar perfurando o encanamento, então ele terá que pagar o conserto.
“É bom lembrar que quando é necessário realizar obras de urgência não é preciso a aprovação em assembleia. Se um morador providenciar o reparo que é de encargo do condomínio, ele deve continuar pagando as taxas normalmente, e a questão resolvida durante as reuniões condominiais. No caso de o condomínio arcar com os danos causados em outras unidades, devido a uma infiltração, o morador que pagar esse tipo de custo poderá cobrar o reembolso posteriormente”, finaliza a executiva da Primar Administradora de Bens, Bárbara Freitas.
Fonte: Imovelweb | Exame.com

Casa ou Apartamento?

Nem sempre a escolha é fácil: mudar de uma casa para um apartamento, ou o inverso, implicará em mudança no estilo de vida do morador.

Buscando facilitar sua decisão, reunimos algumas vantagens e desvantagens de cada escolha: casa, apartamento ou casa em condomínio.

Apartamento

Conheça as vantagens e desvantagens de escolher morar em um Apartamento:

Vantagens

• Opção1: ao comprá-lo já está pronto para morar - leia mais: Construir ou Comprar Pronto?;
• Opção2: pode comprar na planta e aguardar a data da entrega (muitas construtoras permitem a escolha de detalhes que personalizam o imóvel a partir de alguns itens que podem ser escolhidos: integração entre alguns ambientes, alguns padrões de acabamento);
• Teoricamente possui segurança maior do que a casa: há porteiro e sistema de segurança como câmeras e interfones.

Desvantagens

• Você paga condomínio;
• Espaços como salão de festas, churrasqueira, academia de ginástica... são de uso comum dos condôminos, o que exige a obediência de certas regras;
• O vizinho está bem próximo (seja em cima, embaixo e dos lados), o que normalmente significa que você ouvirá ruídos;
• Ter animais de estimação exige cuidados em dobro: limpeza para evitar odores, obediência para que saibam os limites e não estraguem objetos da casa;
• O apartamento pode não ter garagem ou ainda dividir as vagas em função do tamanho do seu automóvel, o que significa que a cada dia sua vaga pode ser outra, tendo de procurá-la de acordo com a sua “categoria” (carro pequeno, médio, grande);
• Se seu apartamento possui duas vagas na garagem e você usa apenas uma, é bem provável que um vizinho peça emprestado uma vaga e o incomode quando você precisar dela de volta;
• Há reuniões para decidir questões comunitárias (taxas, reformas, regras diversas).

* Quer Pesquisar valores de Apartamentos?

Casa

Conheça as vantagens e desvantagens de escolher morar em uma Casa:

Vantagens

• Opção1: pode comprá-la pronta para morar;
• Opção2: pode construí-la e projetar exatamente os espaços que deseja - leia mais sobre: O Projeto;
• Terá área de lazer individual (jardim, churrasqueira, piscina);
• Poderá ter animais de estimação com maior liberdade: podem ter um porte maior, não terá de se preocupar tanto com os latidos (que no caso de um apartamento incomodam muito mais);
• Você pode cuidar do seu próprio jardim;
• Você pode se sentar do lado de fora e apreciar o dia: sol, vento, paisagem... a partir da “escala humana” ou seja, você não verá tudo do alto, mas sim com tamanho proporcional ao seu (o que gera a sensação de conforto) ;
• Você pode optar por reformar/construir sem se preocupar com o horário de obra estabelecido pelo condomínio;

Desvantagens

• Se você possui o hábito de viajar, deixar a casa sozinha pode ser um problema. Como solução terá de encontrar alguém que cuide da casa pelo período que estiver fora, instalar alarme, contratar uma equipe de segurança monitorada ou ainda fazer seguro dos seus bens;
• A relação com os vizinhos é menor, o que exigirá maior esforço de sua parte para conhecê-los (ser amigo de quem mora ao lado significa segurança e apoio em determinados momentos).

* Quer Pesquisar valores de Casas?

Casa em Condomínio

Conheça as vantagens e desvantagens de escolher morar em uma Casa em Condomínio:

Vantagens

• Possui segurança maior do que a casa (portaria, muros);
• Em relação ao apartamento possui maior privacidade, pois as casas estão mais afastadas umas das outras, reduzindo problemas de ruídos e diminuindo os encontros com vizinhos que ocorrem em elevadores e corredores;
• Você pode cuidar do seu próprio jardim;
• Seus visitantes podem guardar o carro dentro do condomínio com maior segurança;

Desvantagens

• Tem de pagar condomínio;
• Pode ser que você tenha que dividir as áreas de lazer como churrasqueira, piscina, quadras de esporte, salão de festas... tendo de obedecer a regras e padrões de convivência determinados pelo condomínio.

 (click arquitetura)

Verificação de Vazamentos !

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Os vazamentos não vísiveis são descobertos fazendo-se os seguintes testes:

A agua está sumindo...

Antes de chamar um especialista de detecção de vazamentos, você mesmo pode conduzir alguns testes simples para conferir se existem vazamentos em sua casa.
O principal indicativo de que existe vazamento no encanamento da sua casa é o aumento repentino da conta, sem que você tenha consumido mais água. E, certamente, ninguém gosta de pagar pelo que não usa. Mas, identificar vazamentos é mais simples do que você imagina.

Basta seguir cada passo com atenção VERIFICANDO OS PONTOS SEGUINTES:

 

- ENTRADA DE ÁGUA

- BÓIA                                                                - VASO SANITÁRIO

- DISTRIBUIÇÃO                                            - PIA

- VENTILAÇÃO RECOMENDADA             - TANQUE

- LADRÃO                                                         - HIDRÔMETRO

- SAÍDA P/ LIMPEZA                                      - CHUVEIRO

 

Em geral, os principais vilões que fazem disparar a sua conta de água são as piscinas e as caixas acopladas nos vasos sanitários com vazamentos.
Depois de localizar o vazamento, procure um profissional de sua confiança para fazer o conserto.

Esperamos ter colaborado para o fim de seu problema. Contudo estamos a diposição para solucionarmos o mesmo.
Aguardamos o contato.          (11) 2691.6938.

O que é impermeabilização

Água infiltrada nas superfícies e estruturas afeta o concreto, sua armadura (“ferragem”), as alvenarias e os revestimentos. O ambiente fica insalubre (umidade, fungos e mofo), diminuindo a vida útil da edificação, sem falar no desgaste físico e emocional do proprietário ou usuário que sofre com a má qualidade de vida causada pelos problemas existentes no imóvel.